2023上半年，开发商谁在赚钱？谁在亏损？

发布时间：2023-09-04 11:01:23 343人看过

各家上市房企这几天陆续发布了2023年上半年的财报。

销售额代表规模的话，那么营收、净利润则更能反映出一家企业的运营能力、赚钱能力。

毕竟，不管是央国企、民企，实现盈利不仅仅是对股东负责，也是对股民负责，也只有赚钱了，才能继续谈社会公益。

特别是在地产黄金时代结束之后，各家房企均已经从此前追求规模转变为更加注重运营，这个时候营收、利润数据就更重要了。

因此，我们不妨共同关注一下今年上半年哪些房企在赚钱，哪些房企在亏损。

“利润王”华润，“亏损王”碧桂园

地产房剑共计统计了73家上市房企的半年报，有港股的、有A股的，有千亿规模的、有不到百亿规模的，有央国企、有民企，有安全的、有暴雷的，基本上覆盖了目前市场上主流的房企。

根据统计，在这73家上市房企中，有33家在今年上半年净利润是盈利的，有40家房企在今年上半年净利润亏损。

也就是说，今年上半年有54.79%的房企上半年是亏损的，超过了一半房企！

在赚钱的房企中，净利润超过100亿元的有3家，分别为华润、中海、保利，这3家也是今年上半年上市房企盈利规模TOP3!另外，万科、龙湖的净利润超过了50亿元，分别为98.7亿元、80.58亿元。

而在我们所统计的73家上市房企中，今年上半年净利润超过10亿元的仅有16家，占比只有1/5。还有一些房企，干了半年，赚了不到1000万元，例如北辰实业、光明地产、深振业。

作为陕西本土唯一的一家上市房企，天地源今年上半年净利润为0.28亿元，排在73家房企的第29位。虽然说天地源的营收规模可能比不上大多数房企，只能排在73家房企的第54位，但很明显在超过一半房企亏损的情况下，天地源能够实现盈利，已经很不错了。

总体来讲，33家上半年盈利的房企中，有17家营收同比下降，有16家净利润出现了同比下降。天地源，是今年上半年73家房企中净利润增长率最高的。

在40家亏损的房企中，有4家房企亏损超过百亿元，分别为碧桂园、恒大、远洋、融创，净亏损分别为489.32亿元、330.12亿元、183.69亿元、153.7亿元。

这4家房企合计亏损1156.83亿元，33家盈利房企的利润之和才为856.668亿元，还不够这4家房企亏损。这4家房企的合计亏损，几乎接近宝鸡全市2023年上半年的GDP（1249.5亿元）！

合景泰富今年上半年的净亏损也达到了99.29亿元，距离亏损百亿只有一步之遥。富力、佳兆业今年上半年的亏损同样超过了50亿元。

大幅亏损的房企，基本都属于出险房企。同时，亏损的房企不仅仅是民企、华侨城、华远地产、中交地产、上实城开等央国企，在今年上半年也出现了亏损。

总结一下：今年上半年的“利润王”是华润，“亏损王”是碧桂园。

从卖房，到运营

仔细分析73家房企上半年的营收、净利润数据，就会发现营收规模大并不代表净利润就高，这其实也正是房地产行业目前正在发生的变化。

在以前，中海是地产行业的“利润王”，但这两年华润已经超过中海成为新的“利润王”，这其中最重要的影响因素就是在地产开发净利润率已经越来越低的情况下，经营部分的收入成为华润等持有大量商业物业企业利润的压舱石。

例如：今年上半年，华润置地开发销售型业务毛利率为17%，而经营性不动产业务毛利率为71.3%、经营性不动产业务（不含酒店）毛利率为77.1%。

类似的还有龙湖、新城、合生创展等等，也许这些企业的营收规模要低于其它一些房企，但其净利润则跑赢了其它房企，相对来说盈利能力更强，经营性利润贡献占比越来越大。

大量持有商业物业，在前期的时候对于企业的资金是一个考验，毕竟要沉淀几十亿甚至数百亿元的资金。但当这部分形成规模之后，就会成为企业营收、利润重要的贡献力量，并且可以通过轻资产模式进一步提高营收和利润，综合盈利能力进一步增强。

说白了，就是前期要干一些苦活累活，但后期则坐享收益。

另外，轻资产代建业务，也成为各家房企利润重要贡献力量。

作为目前代建市场规模最大、占比最高的企业，绿城管理2023年上半年实现营收15.49亿元，同比增长23.1%，毛利8.06亿元，同比增长27%，归属股东净利润4.74亿元，同比增长31.3%。毛利率达到了52%，远远高于自投开发业务的毛利率。

现在就不难理解各家房企热衷于代建的原因了吧，在不增加资产负债的情况下，可以实现更高的营收、利润率。如果代资代建，除了管理费之外能有资金使用费的收入。

当然，我们上述所讨论的都是基于房企经营层面，不包括“财技”层面对于企业报表的影响。

影响一家房企营收、净利润的，除了运营层面之外，还包括出售项目、计提减值等方面的影响。特别是计提减值，不少上市房企趁着这两年地产行业下行周期，进行大量计提导致亏损，进行财报大洗澡，而等市场逐步回暖之后，部分之前计提的减值就会重新计算到营收和利润里。

例如上半年的“亏损王”碧桂园，亏损额度大幅增加，主要是因为计提了约403.38亿元的存货减值准备，66.62亿元的金融资产及合同资产减值损失，以及因外汇波动带来的约30.38亿元净汇兑损失。

融创，今年上半年计提的物业减值亏损也达到了44亿元。

没有经过粉饰的财报，才能更真实的反应出企业目前真实的情况。这一点，可能大多数房企很难做到。

当然，很多购房者纳闷的是：房价那么高的，开发商怎么会亏损呢？钱到底谁赚了?

这个问题的答案，此处省略200字。